Par Maitre KABEYA MUKENDI Éric[1]

 INTRODUCTION

La pratique du bail mixte est devenue, depuis plusieurs années, monnaie courante dans nos sociétés malgré l’absence d’un cadre juridique y relatif. Pourtant, il existe dans notre législation deux cadres juridiques différents qui régissent le contrat de bail, selon que ce dernier est un bail d’habitation civil ou professionnel. Quel que soit le type de bail, l’exploitation de l’immeuble est soumise au principe selon lequel « l’immeuble loué ne peut être exploité que selon sa destination principale, telle que convenue dans le contrat », sauf dispositions contraires préalablement établies.

Par définition, le bail mixte est un contrat de la location d’un bien immobilier qui servira d’habitation et de lieu d’exercice de son activité professionnelle au preneur. En général, le bail mixte est utilisé pour les professions libérales ou prestataires de service. Il peut être une location vide ou une location meublée.

Comme le signalent Akuété Pedro SANTOS et Koffi Mawunyo AGBENOTO[2],  il n’est pas rare de voir des locataires habitant une villa affecter une partie à leur habitation et une autre partie à l’activité de restauration, ou des locataires d’une pièce unique scinder le local en deux, utilisant une partie pour l’habitation et l’autre comme atelier de coiffure ou de couture. Ainsi, il arrive que le locataire habite et exerce une activité professionnelle dans les mêmes locaux, dont l’usage initial est affecté soit à l’habitation soit à un usage professionnel.

Ainsi, la pertinente question qui se pose consiste à savoir comment analyser cette situation, très répandue dans les villes africaines en général, et en RDC en particulier. En d’autres termes, comment décortiquer cette coexistence entre un usage d’habitation et un usage professionnel des mêmes lieux ?

Pour aborder cette thématique, outre l’introduction et la conclusion,  nous allons dans un premier lieu présenter grosso modo le contenu du bail mixte (I), pour chuter avec les conséquences d’ordre juridique envisageables dans l’exécution de la pratique liée au bail mixte en RDC (II).

I . NOTIONS SUR LE BAIL MIXTE

A. Définition et champs d’application

Le bail mixte est un contrat de location d’un local qui sert, à la fois, à l’habitation principale et à l’exercice de l’activité du locataire.  Ce type de bail est particulièrement apprécié des professions libérales qui souhaitent opter pour un régime plus flexible, en regroupant leur résidence principale et le lieu d’exercice de leur activité professionnelle. Une partie des lieux est généralement dédiée à cette profession, qui bien souvent relate des activités de conseil, d’agence ou encore de prestation de services. De surcroît, le bailleur doit impérativement s’assurer que l’activité envisagée ne s’oppose pas aux dispositions du règlement de copropriété, s’i il y a lieu.

B. Les éléments principaux du bail mixte[3]

Pour être qualifié de bail mixte, le local concerné doit servir à la fois de résidence principale et de lieu d’exercice de l’activité professionnelle.

1°. L’existence d’une résidence principale

Au regard des articles 169 et suivants du code de la famille congolais tel que modifié à ce jour, la résidence est le lieu où une personne a sa demeure habituelle. La résidence n’est acquise que lorsque le séjour doit durer plus d’un mois.  Ainsi, le lieu où une personne se trouve est censé être sa résidence, s’il n’est pas prouvé que cette personne a sa résidence en un autre lieu.  En droit positif congolais,  il est admissible pour une personne d’avoir plusieurs résidences. Quant aux commerçants, ils ont leur résidence au lieu où ils exercent leurs activités. Sous d’autres cieux notamment en France, une résidence principale est définie par la loi comme une résidence occupée au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure.

Il est à préciser qu’en matière de bail mixte, la notion de résidence est soumise à une interprétation stricte visant à écarter certaines situations juridiques dans son champ d’application.  Ainsi, pour la résidence secondaire par exemple, le recours à ce type de bail n’est pas possible pour les locations faites à usage d’habitation secondaire. Il en est de même de l’habitation provisoire ou occasionnelle qui n’entre pas dans le contour définitionnel de la résidence principale.

2°.  L’existence d’un usage professionnel

L’expression « bail à usage professionnel » peut être appréciée différemment selon différents systèmes juridiques. Au sein du droit ohada, par exemple, l’article 103 de l’AUDCG dispose : « qu’est réputé bail à usage professionnel, toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location, tout ou partie d’un immeuble compris dans le champ d’application du présent titre, et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle ».  Il faut signaler que la personne investie du droit de donner à bail doit avoir une capacité de disposer puisque le bail à usage professionnel constitue un acte de disposition du fait du droit du preneur au renouvellement[4].

En droit français, cette expression exclue dans son champ d’interprétation toute activité industrielle ou commerciale. Elle prend donc en compte uniquement, les professions libérales réglementées comme les médecins, avocats, experts-comptables, notaires. Ainsi que celles qui ne sont pas règlementées comme conseil en gestion de patrimoine, apporteurs d’affaires, etc.

C. La conclusion et la durée du bail mixte

1°. La conclusion

Dans les pays qui organisent « le bail mixte », notamment en France, celui-ci repose sur certaines conditions afin d’être valable. En effet, sans le respect de ces dîtes conditions, il peut faire l’objet d’une nullité relative. Ainsi, le bail mixte doit être obligatoirement établi par écrit et signé sous seings ou par acte notarié. Certaines mentions obligatoires doivent également y figurer telles que la date de contraction début du bail, la durée de celui-ci, la description des locaux, des accessoires et équipements de l’immeuble, le montant du loyer et les modalités de paiement, les règles de révision éventuelle des loyers et le montant de dépôt de garantie.

Il faut à cet effet préciser qu’en droit français, le bail mixte est à distinguer des autres types de baux tels que le bail de location d’habitation (régi par la loi du 6 juillet 1989), le bail professionnel (régi par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et par les dispositions du Code civil) et le bail commercial (régi par les dispositions du Code de commerce). Ainsi, le bail mixte sera soumis à l’un des 2 régimes spécifiques ci-dessous, selon l’activité exercée par le locataire. Si l’activité est professionnelle, il s’agira d’un bail mixte professionnel qui est alors soumis à la loi du 23 décembre 1986 . Si l’activité est commerciale, le bail sera mixte commercial et soumis au Code du commerce.

2.La durée du contrat

Selon le droit français, la durée minimale d’un bail mixte habitation-professionnel est différente selon la qualité du bailleur : 3 ans pour les bailleurs personnes physiques, et 6 ans pour les bailleurs personnes morales, sauf pour les sociétés civiles à caractère familial. Cette différence de durée s’explique notamment par le fait que le bailleur personne morale n’a pas besoin de pouvoir disposer des lieux aussi rapidement que le bailleur particulier. Si le bailleur change de qualité en cours de bail (exemple : le bailleur particulier est remplacé par un bailleur personne morale ou inversement), cela ne changera pas pour autant la durée du bail mixte.

Pendant toute la durée du bail mixte habitation-professionnel, le bailleur ne peut donner congé, sauf cas de résiliation pour inexécution par le locataire de ses obligations, notamment pour défaut de paiement du loyer. Le locataire en revanche peut mettre un terme au contrat à tout moment, moyennant en principe un préavis de trois mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier.

II. LA PRATIQUE DU BAIL MIXTE ET SES CONSÉQUENCES JURIDIQUES EN RDC

A. Contexte

Lorsqu’un locataire conclut un contrat de location, cela peut être pour diverses raisons, soit habiter dans les locaux, soit y installer son commerce. Lors de la conclusion du contrat de location, il convient d’être vigilant quant à l’usage du logement ainsi que sur les possibilités et modalités de changement d’usage et de destination.

Comme nous l’avions dit précédemment, un professionnel libéral qui désire exercer son activité dans son local d’habitation doit conclure, ou avoir conclu, un bail mixte habitation-professionnel. Malheureusement,  cette possibilité n’est pas envisageable au sein du droit ohada en général, encore moins en RDC. Nous sommes donc devant une situation juridique qui semble exclure pratiquement toute coexistence entre un bail civil consistant en un contrat qui porte sur une maison, une villa ou un appartement à usage d’habitation, ainsi que ses dépendances et un bail à usage professionnel.

Dans l’esprit du droit Ohada, lorsqu’un bail est qualifié expressément de bail à usage d’habitation par les parties dans leur contrat, il n’a pas la nature de bail professionnel. Par conséquent, il n’entre pas dans le champ d’application de l’AUDCG, mais reste cependant soumis aux dispositions du droit national[5]. Pour déterminer la nature commerciale du bail, il y a lieu de se référer aux statuts de la société preneuse, à son objet social et non simplement aux dispositions du bail. Cette disposition est applicable aussi pour les preneuses personnes physiques.

B. Le principe de base qui guide tout contrat de bail

1°.  Aperçu

L’usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce pour quoi un immeuble est utilisé. . Ainsi, il existe en principe deux types d’usages d’un immeuble : l’habitation et l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale. Cela étant, le contrat de bail, qu’il soit d’habitation ou professionnel, est soumis au principe selon lequel l’immeuble loué doit être exploité selon sa destination principale, sauf clauses contraires.

2°. L’exploitation de l’immeuble selon la destination principale comme un principe de base

Au regard de l’art. 13 de loi n° 15/ 025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnels, le locataire a l’obligation de ne pas modifier ni transformer le bien loué sans l’accord préalable exprès du bailleur. De même, le contrat de bail à usage professionnel emporte le droit pour le preneur de jouir des locaux en y exploitant son activité.  Il  est donc tenu d’exploiter les locaux donnés à bail, en bon père de famille, et conformément à la destination prévue au bail ou, à défaut de convention écrite, suivant celle présumée d’après les circonstances.

Toutefois il est possible, pour le preneur, d’adjoindre à l’activité prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires, relevant d’un même domaine que celui envisagé lors de la conclusion du bail. Le preneur doit en aviser de manière expresse le bailleur. Le bailleur peut s’y opposer pour des motifs graves.  En cas de changement de l’activité prévue au contrat, le preneur doit obtenir l’accord préalable et exprès du bailleur qui peut s’y opposer pour des motifs sérieux. En cas de conflit entre le bailleur et le preneur, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la juridiction compétente[6].  Cette disposition vise non seulement à renforcer le principe « exploitation selon la destination » de l’immeuble mais aussi et surtout à protéger le bail contre toute exploitation mixte (exploitation professionnelle et résidentielle au sein d’un même local).

C. Le changement d’usage comme une cause principale de la pratique du bail mixte en RDC

1°. Aperçu

Législateur de l’Ohada n’envisage pas le cas particulier du bail mixte alors que l’habitude s’est installée depuis longtemps pour les preneurs d’exercer une activité professionnelle ou commerciale dans les maisons d’habitation dont ils sont locataires. Ainsi, le changement d’usage consiste à transformer un logement à usage d’habitation en un local professionnel ou commercial.  Il n’est pas à confondre avec le changement de destination. En effet, le changement de destination est définitif car il concerne la nature du bien, à la différence du changement d’usage qui est personnel puisqu’il n’est pas attaché au bien mais à la personne du loueur.

Lorsqu’un locataire souhaite effectuer un changement de destination d’un local professionnel en habitation, cela signifie qu’il a conclu un contrat de location soumis à la réglementation des baux professionnels, et qu’il souhaiterait transformer le local en logement à usage d’habitation. Toutefois, pour effectuer un changement de destination, il convient de respecter quelques formalités et notamment de faire quelques vérifications préalables sur le règlement de copropriété.

2°.  Quelques conséquences juridiques de la pratique du bail mixte en RDC

Dans les pays où le bail mixte n’est pas légalement régi, il va se poser un problème lors de l’exécution de ce genre de pratique étant donné que les règles qui régissent le bail d’habitation se différencient forcement de celles qui règlementent le bail professionnel. En d’autres termes, il va se poser une difficulté sur le régime juridique à appliquer à ce genre de bail, surtout en cas de litige entre le preneur et le bailleur.

Ainsi, par exemple, le bail professionnel offre plus de garanti dans la protection du fonds de commerce du preneur. C’est dans ce sens que Roger Mulamba KATAMBA[7] estime le bail professionnel protège non seulement les professionnels, personnes physiques ou morales de droit privé mais aussi, les personnes morales de droit public à caractère industriel ou commercial ainsi que les sociétés à capitaux publics.  Dans cette œuvre de protection de l’investissement, le législateur OHADA consacre au profit du preneur le droit au renouvellement du bail qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée, ôtant ainsi de la sphère du bail à usage professionnel la précarité tant décriée dans le bail d’habitation.

Dans l’hypothèse où un commerçant exploite un immeuble à la fois pour ses activités commerciales et résidentielles, à quel  régime juridique doit-on soumettre, par exemple, le droit au renouvellement ? L’on se rend compte qu’il va se poser un problème juridique dont la solution pourra être difficile à envisager compte tenu de la complexité du bail mixte en RDC.

Or, nous sommes sans ignorer que dans le bail professionnel, le droit au renouvellement ainsi consacré est d’ordre public ; ce qui rends inopérant toute stipulation contractuelle tendant à le restreindre. Peu importe que le contrat soit à durée déterminée ou qu’un congé de préavis soit donné au preneur pour un contrat à durée indéterminée, ce dernier conserve le droit de poursuivre l’occupation des locaux en demandant le renouvellement du bail[8].

D. Quelles solutions à envisager en cas de changement d’usage ?

1°. Principe de base

Le changement d’affectation ou d’usage de locaux n’est pas opposable au bailleur lorsque la preuve de son consentement ne peut être rapportée. C’est ainsi qu’il a été jugé par la Cour d’Appel d’Abidjan en 2001[9] que lorsque le locataire d’un immeuble initialement destiné à l’habitation y exploite un restaurant sans que le bailleur n’y oppose aucune résistance, le contrat de bail acquiert la nature commerciale, une telle solution suppose que l’accord du propriétaire de l’immeuble ou de la personne revêtue de ce droit. En effet, bien que cette solution soit louable, mais elle ne semble pas résoudre efficacement les différents problèmes découlant de la pratique de bail mixte, surtout dans les pays qui n’ont pas une législation en la matière. 

2°. Nécessité d’une législation relative au bail mixte en RDC

Pour faire face aux divers problèmes d’ordre juridique issus de la pratique du bail mixte dans notre pays, nous estimons qu’il serait important de faire recours à la formule magique du droit français en la matière. Selon cette formule, le bail mixte va être soumis à un régime spécifique selon l’activité exercée par le locataire  professionnelle : le bail mixte professionnel sera soumis à la loi portant sur les activités professionnelles.  Et si l’activité est commerciale : le bail mixte commercial sera soumis au Code du commerce.

CONCLUSION

Le bail mixte est un contrat qui consiste à exploiter un immeuble à la fois pour un usage professionnel et d’habitation. Dans les pays où ce genre de contrat est réglementé comme en France, l’usage mixte ne crée pas d’obligation d’utilisation à l’égard du locataire. Ainsi, lorsque l’usage mixte est prévu dans le bail, cela représente uniquement une faculté pour le locataire de faire un usage mixte des locaux mais pas une obligation. Le locataire n’est donc pas obligé d’utiliser effectivement les locaux pour les deux usages (d’habitation et professionnel).  Le bail ne peut donc être résilié au motif de l’usage effectif. Il en va ainsi lorsque le bail est mixte, mais le locataire fait une utilisation exclusivement professionnelle des locaux.

Dans les pays où cette législation n’est pas en vigueur comme en RDC, le bail mixte découle très souvent de la pratique de changement d’usage de l’immeuble qui, du reste, n’est pas opposable au bailleur[10], mais peut produire des graves conséquences sur le plan juridique et économique. Comme nous le savons, la plupart des entreprises ne sont pas propriétaires des locaux dans lesquels elles exercent leurs activités professionnelles. Elles sont donc contraintes de conclure un contrat de bail. Le droit au bail constitue ainsi un élément important de la stabilité du fonds de commerce[11].

Ainsi, il a été jugé, aux États-Unis, que dans tous les baux commerciaux ou civils, les obligations du locataire ne se limitent pas seulement à payer le loyer, ce dernier doit également respecter les activités prévues au contrat ou encore se conformer aux lois et règlements en vigueur[12].  Cette jurisprudence, comme toutes les autres en la matière nous permettent de comprendre que l’immeuble, une fois loué, doit uniquement servir à son exploitation telle que mentionnée dans le contrat et éviter que le preneur ne puisse se servir de l’immeuble pour ses autres projets. Toutefois, il serait opportun que le législateur, soit congolais, soit Ohada, puisse instituer la notion de bail mixte qui peut être retenu dès lors que le contrat de bail d’habitation stipule que le preneur pourra exercer dans les lieux toutes activités professionnelle, commerciales ou industrielle et que l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués et effective.

BIBLIOGRAPHIE

  1. Ouvrages
  • BENABENT V-A., Droit des contrats civils et commerciaux, 10e éd., LGDJ, Paris, 2013, p.244.
  • CODE PRATIQUE OHADA : Traités, Actes uniformes et Règlements annotés, éd., Francis Lefebvre, Paris, 2016, p.359.
  • DIBAS E-F., Le renouvellement du bail à usage professionnel des pays de la zone OHADA, Harmattan, Paris 2014,  p. 30.
  • HAO F., OHADA : Jurisprudences nationales, éd. Bénin consulting group, Cotonou, 2004, p.34.
  • POUGOUE P-G., Encyclopédie du droit OHADA, Lamy, 2011, p. 68.
  • SANTOS A-P et AGBENOTO K-M, OHADA, Traité et actes uniformes commentés et annotés, Juriscope, 2016, p.295.
  1. Articles
  • Bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale, consulté en ligne sur https://www.legalplace.fr/guides/bail-mixte/, le 24/07/2019.
  • KATAMBA R-M., « Le bail à usage professionnel dans l’OHADA : un régime juridique spécifique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs professionnels » in Juriafrique 03 mars 2017, p.3.
  • Jurisprudence
  • Waldbaum, inc. V. Fith Ave. Of Long island Realty Asscos., 85 N.Y.2d 600, N.E. 2d 1299, 1995.
  • CA Abidjan, arrêt n°689 du 5 juin 2001 : Ohadata J-03-321.
  • TRHC Dakar, jugement n°1995 du 3 décembre 2003, Ohadata J-04-275.

[1]Maitre KABEYA MUKENDI Eric est   enseignant et Doctorant à la Faculté de Droit à l’Université de Lubumbashi, Défenseur judiciaire près le Tribunal de Grande Instance de Lubumbashi et Président de la délégation syndicale OCC du Haut Katanga.Pour le contacter : Tél. : +243 99 57 16 554)
[2] A-P. SANTOS et K-M AGBENOTO, OHADA, Traité et actes uniformes commentés et annotés, Juriscope, 2016, p.295.
[3] Bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale, consulté en ligne sur https://www.legalplace.fr/guides/bail-mixte/, le 24/07/2019.
[4] V-A. BENABENT, Droit des contrats civils et commerciaux, 10e éd., LGDJ, Paris, 2013, p.244.
[5] TRHC Dakar, jugement n°1995 du 3 décembre 2003, Ohadata J-04-275.
[6] CODE PRATIQUE OHADA : Traités, Actes uniformes et Règlements annotés, éd., Francis Lefebvre, Paris, 2016, p.359.
[7] R-M,  KATAMBA, « Le bail à usage professionnel dans l’OHADA : un régime juridique spécifique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs professionnels » in Juriafrique 03 mars 2017, p.3.
[8] E-F. DIBAS, Le renouvellement du bail à usage professionnel des pays de la zone OHADA, Harmattan, Paris 2014,  p. 30.
[9] CA Abidjan, arrêt n°689 du 5 juin 2001 : Ohadata J-03-321.
[10] F. HAO, OHADA : Jurisprudences nationales, éd. Bénin consulting group, Cotonou, 2004, p.34.
[11] P-G, POUGOUE, Encyclopédie du droit OHADA, Lamy, 2011, p. 68.
[12] Waldbaum, inc. V. Fith Ave. Of Long island Realty Asscos., 85 N.Y.2d 600, N.E. 2d 1299, 1995.