Par NKULU MUKUBU LUNDA Johnny[1]

INTRODUCTION

Tous les citoyens d’un Etat possèdent des droits, c’est-à-dire des facultés, des prérogatives garanties par la loi. Ainsi chaque citoyen a la possibilité de faire respecter ou reconnaitre ses droits, lorsque ceux-ci sont bafoués ou méconnus par d’autres citoyens ou par l’État.

C’est pour cette raison qu’il est universellement admis que tout citoyen a la latitude d’introduire une action en justice en vue de protéger ses intérêts légitimes. C’est ce qu’exprime le principe général de droit du « libre accès au prétoire », qui, lui-même, découle du principe de « l’égalité des citoyens devant la loi ».

Cette action en justice n’est pas conditionnée, mais requière la réunion de certaines conditions pour sa recevabilité. Il s’agit notamment de : l’intérêt, qui est l’utilité de la prétention ou le résultat escompté par la personne, et de la qualité, qui est le pouvoir juridique en vertu duquel l’action est menée.

Ainsi le propriétaire immobilier pourra agir en justice en introduisant une action pétitoire et dans le cas d’un titulaire d’un contrat de location, que la loi considère comme un possesseur des bâtiments construits, il pourra mener une des actions possessoires, à chaque fois que sa possession serait troublé par un tiers, et ce en vertu du pouvoir juridique lui conféré par son contrat de location.

En effet, le contrat de location étant conclu pour un terme de trois ans, le locataire devrait voir, en principe, son action rejetée ipso facto pour défaut de qualité lorsqu’elle est introduite au-delà de ce terme. Cependant, bon nombre d’actions menées actuellement devant les institutions judiciaires congolaises, en matière foncière, le sont sur base des titres déjà à terme. D’où notre réflexion se propose de comprendre le mécanisme justifiant la recevabilité de ces actions menées sans titre ni droit.

Mais pour une meilleure orthodoxie, nous allons d’abords poser les bases en exploitant le régime des actions possessoires en RDC, ce qui nous imposera l’étude du contrat de location afin de mettre à nue le mécanisme de recevabilité de ces actions bien que leur base juridique soit à termes.    

   I.   Des actions possessoires en droit congolais

Souvent méconnues du grand public, les actions possessoires connaissent une faible étude doctrinale en droit congolais. Il apparait donc nécessaire d’en étudier le régime juridique dans l’arsenal juridique de la RDC afin d’en préciser le contenu, le fondement ainsi que les sortes.

A.   Notions

On entend par action possessoire une action qui est offerte au possesseur d’agir contre les troubles que pourraient lui causer les tiers. Le possesseur obtiendra cette protection par des actions en justice qualifiées d’actions possessoires[2].

Bref, il s’agit d’actions qui protègent la possession en tant que telle, sans que l’on se préoccupe de savoir qui est véritablement propriétaire[3]. Ces différentes actions sont :

  • La complainte,
  • La réintégrande et
  • La dénonciation de nouvel œuvre.

B.   Fondement et origine

Compte tenu du fait que le législateur congolais est muet sur la question des actions possessoires, il est assez ardu d’établir le fondement de ces actions en Droit procédural congolais.

Et donc étant astreint de nous référer au droit français, qui, pour des raisons évidentes, a et continue d’inspirer notre législateur, on peut noter que « si le législateur (français) a aménagé une protection possessoire à l’aide d’actions spéciales, c’est avant tout dans le dessein de protéger le véritable propriétaire [4]» (qui est légalement possesseur de son droit).

Quoiqu’il en soit, une poignée des chercheurs congolais ont eu à s’étaler sur la question. Pour une certaine catégorie d’entre eux, ces actions n’ont aucun fondement dans le droit congolais et partant n’existent pas en droit procédural de la RDC.

Mais cette conception est battue en brèche par le Professeur MATADI NENGA GAMANDA, lorsqu’il affirme « qu’en droit congolais les actions possessoires ne se conçoivent que lorsqu’on est en présence d’un fond ou d’un immeuble non enregistré. Tel est le cas non seulement des terres soumises au droit coutumier, mais également de beaucoup des parcelles qui malgré le fait qu’elles se situent dans les circonscriptions urbaines ne sont pas couvertes par des certificats d’enregistrement, leur titulaire ne détenant que des contrats de location (préparatoires à la concession) conclus avec la république…[5] »

Sous d’autres cieux, l’origine des trois actions possessoires parait remonter à l’ancien droit ; le droit romain ne protéger, en effet, la possession qu’à l’aide d’interdits. Par conséquent, les trois actions ont des origines distinctes : la complainte dérive du droit coutumier, la réintégrande du droit canonique quant à la dénonciation de nouvel œuvre, elle apparait, cependant, avoir été empruntée au droit romain. Ces actions ont été instituées sans être nommée pour la 1re fois par la loi du 16-24 aout 1720[6].

C.   Classification des actions possessoires

Les actions possessoires ne protègent que la possession des immeubles contre tout trouble y apporté. Le but de ces actions est d’obtenir du juge la cessation des troubles. Le juge ainsi saisi doit ordonner la cessation des troubles et faire remettre les choses dans le premier état[7].

En effet, on ne peut intenter une action possessoire ni pour les meubles corporels, ni pour les meubles incorporels. La protection possessoire joue en revanche que pour les immeubles par nature, pour les immeubles par destination et pour les immeubles par incorporation[8]. Ces actions se subdivisent généralement en deux groupes :

1. Actions possessoires stricto sensu

a. La complainte: elle peut être considérée comme une action possessoire générale, car elle est donnée au possesseur et à lui seul contre tout acte troublant sa possession. Ce trouble peut être actuel, trouble de fait ou trouble de droit. Le trouble de fait consiste en une agression matérielle commise contre la possession, par exemple : par le déplacement d’une borne, cueillir des fruits sur le terrain d’autrui. Quant au trouble de droit il consiste dans la négation de la possession, en une prétention contraire à la possession, exemple : donner un immeuble à bail, alors qu’on n’en a pas la possession[9].

b. La dénonciation de nouvel œuvre: ce n’est qu’une variété de la complainte[10]. Elle s’en distingue cependant par les traits suivants : la complainte est une action possessoire contre le trouble actuel de fait ou de droit, tandis que la dénonciation de nouvel œuvre est une action ouverte contre un cas de trouble simplement éventuel ou futur. Le but de cette action est de faire arrêter les travaux qui sont de nature, s’ils étaient continués, à porter atteinte à la possession[11]. L’intérêt de cette action est donc futur.

2.      La réintégrande

L’action de réintégrande est accordée à celui qui a été dépossédé par violence ou voie de fait. Le but de cette action est de sanctionner les actes de possession par les quels une personne prétend se faire justice en recourant à la violence ou à une voie de fait[12].

Au regard de cette définition on peut donc déduire que pour parler de réintégrande, deux éléments sont essentiels :

  • La dépossession : entendue comme le fait de sortir le bien de la puissance ou de la maitrise de son possesseur.
  • La violence : il s’agit des voies de faits exercés sur le possesseur ou sur le bien immeuble en vue d’arracher ou mieux d’extorquer.D. Champ d’application des actions possessoires

Ces actions présentent quelques caractéristiques communes et certaines caractéristiques particulières à chacune d’elle, en ce qui concerne leur exercice.

1.   Règles communes aux trois actions possessoires

  • En droit foncier, la juridiction compétente pour connaitre des actions possessoires demeure le Tribunal d’instance conformément à l’article R 321-9-2iem du code d’organisation judiciaire français[13]. En RDC du fait que ces actions ne sont envisageables que pour les immeubles, la compétence est attribuée au juge du Tribunal de grande instance comme le souligne l’article 244 de la loi dite foncière
  • Ces actions sont uniquement accordées aux possesseurs d’immeubles, exceptionnellement (selon les articles 2282 et 2283 du nouveau code civil français), au détenteur précaire mais avec la spécificité que ce dernier ne peut agir au possessoire contre celui du quel il tient son droit. Il peut aussi s’agir d’un propriétaire qui ne souhaite  pas agir de suite au pétitoire[14].
  • Pour agir au possessoire, la possession doit être de qualité, c’est-à-dire que le possesseur doit réunir tous les quatre qualités exigées par l’article 623 du CCC L III entre autre : continue, paisible, publique et non-équivoque.
  • L’action doit être exercée dans l’année du trouble de possession. C’est l’annalité de l’action[15].
  • Enfin, l’action n’est possible que si le possesseur ou le détenteur possède ou détient depuis plus d’un an, sauf pour la réintégrande. C’est l’annalité de la possession[16].
  • On ne peut cumuler le possessoire et le pétitoire. Cela signifie que la protection accordée au possesseur est indépendante du fond du droit : il est interdit de soulever une question de propriété au cours d’une action possessoire[17].

2.      Règles spécifiques à chaque action possessoire

  • La complainte : celle-ci suppose nécessairement un trouble. L’action doit tendre à faire cesser le trouble et permettre d’obtenir le maintien de l’état antérieur.
  • La dénonciation de nouvel œuvre : cette action n’est concevable qu’en cas d’un trouble éventuel. Tel est le cas du trouble pouvant résulter de ce que le propriétaire voisin fait sur son propre fond des travaux qui, lorsqu’ils ses seront achevé, entraineront pour le demandeur un trouble possessoire actuel. Il sied également d’ajouter qu’il s’agit là de l’exemple le plus éloquents des rares hypothèses où un intérêt simplement futur justifie le recours à la justice.
  • La réintégrande : ce qui caractérise cette action, c’est qu’elle sanctionne la dépossession brutale qui constitue le trouble porté à sa plus haute expression et permet de réprimer une atteinte à l’ordre public. Ainsi comme le prescrivait le Droit canonique « spoliatus ante omnia restituendus ».

Ces trois actions, telles qu’analysées, ne sont offertes qu’au titulaire d’un contrat de location d’une parcelle située dans une zone urbaine ou d’un contrat d’occupation provisoire pour lorsqu’on se situe dans une zone rurale.                                                                                                   

II.  Du contrat de location

Il ressort de l’article 53 de la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant régime général des bien, régime foncier et des sûretés que : « le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’État ».

Subséquemment à cela, tout droit portant sur le sol au profit d’une personne autre que l’Etat congolais, n’est qu’un simple droit de jouissance du fond, dit concession foncière. Et tenant compte du système Torrens, sur lequel est bâti notre Droit foncier, ce droit n’est légalement établi que par un certificat d’enregistrement.

En principe l’octroi du certificat d’enregistrement est soumis à l’obtention préalable d’un avant-contrat, dit préparatoire à la concession, conclu avec l’Etat pour un terme de 3 ans (pour les terres urbaines) en vue de la mise en valeur de la terre. C’est le contrat de location.

A.   Notions

L’on peut retenir, à la lecture de l’article 144 de la loi dite foncière, que par location l’Etat s’oblige à faire jouir une personne d’un terrain et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Il sied de relever avec le professeur LUKONBE NGHENDA, que la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 est d’une rédaction quelque peu pleine d’hésitation parce que s’exprimant en termes de « location » au lieu de « contrat de location »[18].

Néanmoins qu’il s’agisse de l’appellation location ou contrat de location, il s’agit bel et bien d’un même concept. Contrairement au contrat de location, régi par le droit commun et ayant trait au bail sur des immeubles, il s’agit d’une location qui porte essentiellement sur le sol et dont les mesures d’exécution sont régies par la loi foncière. Il est matérialisé par un instrumentum préparé à l’avance sur lequel le requérant ne fait qu’apposer sa signature.

B.   Caractères

Ce contrat possède quelques caractéristiques propres :

  • Il s’agit d’un droit de créance ou droit personnel entre l’Etat et un particulier et non un droit réel foncier. En effet, l’on serait tenté de considérer que le titulaire d’un contrat de location possède un droit réel sur son terrain, du fait que la loi cite la location dans la nomenclature légale des concessions ordinaires[19].

Par ailleurs, l’expression « préparatoire à une autre concession » laisserait à croire qu’avant il y avait déjà une concession, étant donné que tous ces deux documents (contrat de location et concession foncière) ne constatent qu’un droit de jouissance sur le sol.

Cependant, il faut retenir qu’il ne s’agit pas d’un droit réel sur le fond ou d’une des formes de concession ordinaires d’autant plus que la location foncière ne figure pas dans l’énumération des droits réel, consacrés par l’article 1 alinéa 2 de la loi dite foncière. Cependant l’on peut affirmer qu’il s’agit d’un contrat d’adhésion  relevant du droit privé[20].

  • Le contrat de location n’est donné que pour un terme maximum de trois ans renouvelables pour un autre terme de deux ans. Mais le renouvèlement n’est jamais tacite, il est toujours concerté avec l’autorité qui a signé le contrat[21].
  • Le contrat de location est toujours préparatoire à une autre concession[22]. En effet, lorsqu’une concession perpétuelle doit porter sur un fond entièrement inculte, elle ne peut être consentie que moyennant un contrat de location avec option de concession perpétuelle[23].
  • Le contrat de location n’est consenti qu’à la condition de la mise en valeur. En effet pour les terres incultes, le locataire est ténu d’occuper la parcelle louée dans six mois et d’entamer effectivement la mise en valeur dans les 18 mois de la concession du bail.C.   Effets du contrat de location

La conclusion du contrat de location entraine plusieurs conséquences de droit. Il s’agit entre autre de :

  • Comme tout contrat, le contrat de location crée des droits et des obligations entre les parties. Comme obligation l’on peut relever : dans le chef de l’Etat l’obligation de faire jouir paisiblement le locataire du terrain et, dans le chef du locataire, le paiement du loyer dont le montant est contractuellement renseigné dans l’instrumentum du contrat de location ainsi que l’obligation de mise en valeur.
  • Le locataire d’un terrain a la possibilité d’accéder au droit de concession foncière. En effet, au plus tard à l’expiration du terme de trois ans, le contrat de location est remplacé par un contrat de concession perpétuel ou ordinaire pour autant que le locataire ait satisfait à ses obligations de mise en valeur et autres[24].
  • Le locataire pourra devenir propriétaire des immeubles qu’il a construit avec ses propres matériaux à condition d’obtenir le certificat d’enregistrement. En effet, la propriété privée des immeubles par incorporation, qui est toujours envisagé séparément du sol, n’est légalement établi que par l’inscription, sur le certificat établissant la concession du fond des dits immeubles[25].

Des lors, on peut se demander quel est le droit que détiendrait le locataire qui a réalisé la condition contractuelle de mise en valeur mais qui n’a pas encore obtenu l’enregistrement qui ferait ainsi naitre sa propriété immobilière[26].

La réponse à une telle question est bien entendue l’obtention, au profit du propriétaire, d’un droit à devenir propriétaire sur les constructions par lui faites. Il est donc considéré comme possesseur de bonne foi des immeubles par lui construits.

En effet, le titulaire d’un contrat de location occupant et exploitant effectivement le terrain en le mettant en valeur, possède ainsi le corpus et l’animus domini sur les immeubles. Et donc ayant une maitrise de fait sur les immeubles, il obtiendra certainement la maitrise de Droit dès que le conservateur établira en sa faveur un certificat d’enregistrement[27].

En tant que possesseur des immeubles par lui construits, le locataire peut exercer des actions possessoires contre toute personne qui viendrait ainsi troubler sa jouissance tout au long du terme lui consenti.

Mais ce droit ne s’exerce que lorsque cette possession a été de qualité. Et il nous revient de l’article 623 du CCC L III que : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire ».

La possession est dite continue lorsque le possesseur fait de la chose un usage normal, régulier et conforme à sa destination[28]. Cela est à dire que lorsqu’elle est utilisée dans toutes les occasions et circonstances où elle devait l’être conformément à la nature de la chose possédée. Elle en outre dite paisible lorsqu’elle ne repose pas sur la violence matérielle ou morale[29]. Le possesseur ne doit pas s’être emparé de la chose par voie de fait ou des menaces[30].

Une possession est dite publique, quand elle s’exerce au grand jour, d’une manière ostensible. Elle devient clandestine lorsque des faits qui devraient se faire normalement au grand jour, sont intentionnellement cachés[31]. Il convient de signaler qu’il n’existe pas de clandestinité lorsqu’il s’agit d’un immeuble.

Selon DE JUGLART, la possession est équivoque lorsque les actes accomplis par le possesseur ne révèlent pas suffisamment son animus domini, ils peuvent s’interpréter autrement. L’équivoque pouvant également porter sur le corpus[32].

D.   Du droit à devenir propriétaire

C’est l’article 239 de la loi dite foncière qui évoque clairement cette notion en disposant que : « par requête présentée au conservateur le créancier hypothécaire du certificat d’enregistrement,… le curateur de la faillite, ainsi que le détenteur du droit à devenir concessionnaire ou propriétaire, peuvent former opposition à l’exercice du droit de disposer du concessionnaire ou du propriétaire inscrit au livre d’enregistrement ».

L’analyse de cette disposition révèle que pour le législateur le droit à devenir concessionnaire ou propriétaire est réellement un droit permettant à son détenteur d’agir comme tout autre titulaire de droit. Il peut faire opposition à la mutation, il peut hypothéquer le bien, il peut agir en justice pour protéger son bien ou pour repousser toute atteinte à son droit.[33]

En claire, il s’agit, à notre avis, d’un droit qui sur le plan juridique n’est pas encore né mais se trouve en processus de formation et qui permet ainsi à son titulaire de protéger et de veiller au futur droit dont il sera, à la suite de celui-ci, titulaire. Tel est le cas du droit que possèdent les héritiers sur le bien du de cujus avant l’ordonnance d’investiture du tribunal. C’est également le cas du locataire foncier qui à l’échéance du terme et après avoir réalisé la mise en valeur, deviendra concessionnaire du terrain et propriétaire des immeubles y construits.

Malheureusement, il faut reconnaitre, avec le professeur KIFWABALA TEKILAZAYA, qu’il existe encore des zones d’ombre sur la nature exacte de ce droit. S’agit-il d’un droit réel, d’un droit de créance ou d’un droit sui generis ? Espérons que les prochaines analyses sur la question pourront nous percer ce droit.

Ce qui nous intéresse nous c’est la question de la recevabilité des actions possessoires du titulaire d’un contrat de location sur un terrain alors que celui-ci est déjà expiré.

III.  Recevabilité des actions
A.   Esquisse sur les conditions de recevabilité d’une action en justice en droit congolais

La recevabilité d’une action en justice est fonctions de plusieurs spécificités dont seuls les professionnels de la toge en ont la maitrise. Cependant, il est admis de manière classique que la recevabilité est tributaire de la réunion d’un certain nombre de conditions.

En évoquant la notion de condition, il faut distinguer les conditions d’existence, de conditions d’exercice ou de d’admission de l’action en justice (conditions de recevabilité). En principe il n’existe aucune condition d’existence de l’action en justice, certains estiment même qu’elle est inconditionnée.

En effet, toute personne a la latitude, la prérogative d’introduire une action en justice, aussi fantaisiste soit-elle et celle-ci contraint ainsi le juge à y statuer, d’où elle existe dès ce moment-là, quitte au juge de la dire recevable ou non recevable, fondée ou non fondée.

Cependant cette prérogative accordée à toute personne est soumise à certaines conditions quant à sa recevabilité ou son ouverture, du fait qu’elle poursuit l’obtention d’un résultat.

En générale, la majorité des auteurs classiques[34], soutiennent qu’il existe 4 conditions de recevabilité d’une action notamment : il faudrait exciper d’un droit, avoir un intérêt, détenir une qualité et posséder la capacité.

Cette conception est fort critiquée par d’autres auteurs. En effet les conditions d’ouverture d’une action sont nombreuses et varient d’une hypothèse concrète à une autre (cas de la procédure en réconciliation en matière de divorce). Et donc pour ne pas être prolixe et ne pas verser dans des interminables controverses doctrinales, nous nous accordons avec le professeur LUKOMBE NGHENDA à classifier ces conditions en 2 quant à la personne qui agit en justice et ces conditions se ramènent essentiellement à l’intérêt et à la qualité.

1.      L’intérêt :

Il s’agit du profit, l’utilité ou l’avantage que l’action est susceptible de procurer à son auteur[35]. Il s’agit d’une condition essentielle à l’admission de l’action d’où la maxime « pas d’intérêt pas d’actions » ou « l’intérêt est la mesure de l’action ».

En effet pour ester en justice, il faut justifier d’un intérêt, sinon l’action doit être déclarée non recevable, l’exception est d’ordre public et donc doit être soulevée d’office[36].

L’intérêt doit revêtir certains caractères :

  • L’intérêt ne doit pas être nécessairement pécuniaire, il peut également être moral ;
  • L’intérêt doit être légitime et sérieux, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être notoirement insuffisant, il doit revêtir une certaine gravité ;
  • D’autre part, l’intérêt doit être né et actuel, cela est à dire qu’il doit exister au moment même où la demande est formée[37]. Néanmoins est recevable l’action basée sur la menace d’un préjudice, si celle-ci est assez sérieuse et imminente pour constituer un intérêt réel et notamment dans la nécessité d’intenter des poursuites judiciaires pour écarter la réalisation de la menace[38].
  • Enfin, l’intérêt doit être direct et personnel, ce qui veut dire que pour pouvoir ester en justice, il faut avoir été directement et personnellement lésé dans ses intérêts propres[39].

2.      La qualité

Il ne suffit pas, pour agir en justice, de se targuer d’un intérêt positif et concret, légitime, né et actuel, encore faut-il avoir qualité pour agir. Celle-ci est entendue comme le pouvoir en vertu duquel une personne exerce l’action en justice.

Ainsi définie la qualité prête à confusion, dans la mesure où elle semble ne constituer que l’un des aspects de l’intérêt. En réalité pour celui qui agit à titre personnel la qualité n’est alors qu’un aspect particulier de l’intérêt[40]. Par contre il existe une véritable dichotomie entre ces deux notions lorsque l’action est exercée non par le titulaire du droit mais par un représentant. Dans ce cas la condition d’intérêt s’apprécie en la personne du représenté, tandis que la qualité se recherche en la personne du représentant qui devra justifier du pouvoir, du titre qui l’habilite à agir au nom d’autrui.

D’où nous sommes également d’avis avec le professeur KATAMBWE MALIPO, lorsqu’il dit qu’il s’agit aussi du titre juridique en vertu duquel une personne peut valablement figurer dans un procès comme partie[41].

Et donc avoir qualité c’est être titulaire du droit violé ou contesté ou être dument mandaté par le titulaire du droit violé ou contesté, personne physique ou morale pour ester en justice en son nom[42]. C’est ce qu’exprime la maxime « nul ne plaide par procureur ».

IV.  La recevabilité d’une action possessoire au-delà du terme

Dans le cas d’une action possessoire, c’est le titulaire du contrat de location qui peut exciper d’une telle qualité pour saisir le juge en cas de trouble puisqu’il est l’unique possesseur des immeubles érigés sur la parcelle.

Si cela est ainsi admis tant dans la pratique, la doctrine et la jurisprudence, il est évident pour tous que cette qualité lui est acquise tant que le contrat de location qui en est la source est valable. D’où la logique impose que son action soit contestée ou que sa qualité soit remise en cause toutes les fois où il doit agir en en justice par l’une des actions possessoires ci-haut citées.

Bien curieusement, les usages retiennent que, même au-delà du terme, le contrat de location continue à produire des effets juridiques tant que le conservateur n’a pas encore adressé la mise en demeure au locataire, signe de son intention de résilier le contrat.

Ce qui nous amène donc à déceler le pourquoi ou la raison pour laquelle une action en justice menée par un locataire, même au-delà du terme légal, est valablement reçue. Car l’on considère que le locataire continue à exercer son droit à devenir concessionnaire ou propriétaire jusqu’au jour où le contrat sera résilié.

Cependant cette situation est contradictoire à la loi. En effet l’on peut facilement relever une dichotomie flagrante avec l’article 17 de l’ordonnance n°74/148 du 2 juillet 1974, portant mesures d’exécution de la loi n°73/021 du 20 juillet 1973, qui dispose que : « tout bail précise le terme pour lequel il est conclu. La tacite reconduction est expressément exclue ».

Par conséquent l’on ne pourrait envisager une quelconque continuité du contrat de location au-delà de son terme.

En outre, la procédure de mise en demeure préalable, tant clamée, est tout à fait excédentaire et incompatible avec la nature même du contrat de location. En effet, il est de principe édicté par le Droit commun que s’agissant d’un contrat à durée déterminée, l’on ne peut exiger à une partie une quelconque mise en demeure préalable à la résiliation du contrat.

A l’article 38 du CCC L III, sur la mise en demeure, de renchérir en disposant que : « le débiteur est constitué en demeure soit par une sommation ou par un autre acte équivalent, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure ».

Conclusion

En bref, s’agissant d’un contrat dont le terme est précisé dans la convention, tel que le contrat de location, le débiteur d’obligation ne peut exiger du créancier une quelconque mise en demeure, qui, du reste, est constituée par la seule échéance du terme. Sans oublier que l’interdiction de reconduire tacitement le contrat répond plutôt à un besoin de sécurité inspiré du système Torrens et non à un simple caprice du législateur.

Et donc l’on ne pourrait considérer une action menée au-delà du terme comme justifiée par un droit que continuerait à exercer son titulaire. Mais, nous pensons, pour notre part, qu’il s’agit d’une action sans titre ni droit et que le droit qui pourrait ainsi le sous-tendre serait un droit sui generis ou de nature juridique inconnue.

[1] Avocat au Barreau de Lubumbashi, Assistant à la Faculté de Droit de l’Université de Lubumbashi, Doctorant en Droit
[2] LUKOMBE NGHENDA, Droit civil les biens, éd. PFDUC, Kinshasa, 2003, p. 1114
[3] BUFFELAN-LANORE, Y., Droit civil 1, éd. Masson, Paris, sd , p. 404
[4] JEAN-VINCENT et SERGE GUINCHARD, procédure civil, éd. Dalloz, Paris, 1999, p. 123
[5] MATADI NENGA GAMANDA, Droit judiciaire privé, éd Bruylant-academia et éd. D.I.N., Kinshasa, 2006., pp. 166-167
[6] JEAN-VINCENT et SERGE GUINCHARD, op. Cit, pp.129-130
[7] KALAMBAY LUMPUNGU, G., Régime générale des biens, éd. PUC, Kinshasa, p. 90
[8] JEAN-VINCENT et SERGE GUINCHARD, op. Cit., p. 132
[9] KALAMBAY LUMPUNGU, G., op. Cit., p. 90
[10] MAZEAUD, H. et CHABAS, F, droit civil, éd. Montchrestien, Paris, 1999, p.222
[11] KALAMBAY LUMPUNGU, G., op. Cit., p.133
[12] Ibidem
[13] JEAN-VINCENT et SERGE GUINCHARD, op. Cit., p. 131
[14] BUFFELAN-LANORE, Y., op. Cit., p. 405
[15] Ibidem
[16] Ibidem
[17] Ibidem
[18] LUKOMBE NGHENDA, Droit civil les biens, éd. PFDUC, Kinshasa, 2003, p. 644
[19] Article 109 de la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des suretés : « les concessions ordinaires sont : l’emphytéose, la superficie, l’usufruit, l’usage et la location ».
[20] CSJ RAA 28 du 24/04/1987, Aff. TSHILOBO KABEYA C/ MWAMBA NJINGULULA et consorts
[21] Article 7 du contrat de location type
[22] Article 144 alinéa 2 de la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des suretés
[23] Article 82 de la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des suretés
[24] Article 6 du contrat de location type
[25] Article 219 alinéa 2 de la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des suretés
[26] KIFWABALA TEKILAZAYA, J.-P., Droit civil : les biens, les droits réels fonciers, tome I, éd. PUL, Lubumbashi, 2004, p.396
[27] Lire sur le droit à devenir propriétaire ou concessionnaire KIFWABALA TEKILAZAYA, Droit civil : les biens, les droits réels fonciers, tome I, éd. PUL, Lubumbashi, 2004 pp. 387-412
[28] HESS-FALLON, B., et SIMON, A.-M., Droit civil, éd. Dalloz, Paris, 1999, p. 128
[29] KALAMBAY LUMPUNGU, G., op. cit. p.83
[30] HESS-FALLON, B. et SIMON, A.-M., ibidem
[31] KALAMBAY LUMPUNGU, G., op. Cit., p.84
[32] DE JUGLART, leçons de droit civil-les biens-droit de propriété et ses démembrements, éd. Montchrestien, Paris, 1969, vol II, p. 385
[33] KIFWABALA TEKILAZAYA, J.-P., jur. Cours suprême de justice, RC1799 du 03/08/1995 Aff. Manfred Sett c/ MUSHOBEKWA NYALUKEMBA, le CTI et la république du Zaïre, in analyses juridiques, n°1, 2004, p.47
[34] En dehors des auteurs français modernes tels que SOLUS et PEROT ou encore MOREL, on peut évoquer quelques auteurs congolais tels que MATADI NENGA GAMANDA et LUKOMBE NGHENDA
[35] MATADI NENGA GAMANDA, op Cit., p.165
[36] Léo 28 avril 1931, par Ruffin LUKOO MUSUBAO, la jurisprudence congolaise en procédure civile, éd. On s’en sortira, Kinshasa, 2009, p.13
[37] MONGO TUMBU SHAMBUYI, H., cours de procédure civile, inédit, UNILU, 2011-2012
[38] Léo, 2 décembre 1926, par Ruffin LUKOO MUSUBAO op. Cit., p.13
[39] MONGO TUMBU SHAMBUYI, op. Cit.
[40] LUKOBE NGHENDA, op. Cit., p.138
[41] KATAMBWE MALIPO, G., op. Cit.
[42] NKONGOLO TSHILENGU, M., droit judiciaire congolais, éd. SDEMJGS, Kinshasa, 2003, p.33